房屋不能备案的原因有多种，主要包括以下几个方面：
属于限购家庭，无法购买房屋。
商品房预售需要取得预售许可证，否则不能签订购房合同和进行备案。
在没有解除抵押前，房产不能进行销售和备案。
房产有抵押未还清贷款，或卖家的房产两证未办理。
在备案过程中，可能因为某些手续或资料不齐全未通过审核。
未依法取得房屋所有权证、鉴定为危房、在农村集体土地上兴建、已被列入拆迁公告范围、设定抵押、被依法查封限制交易的房屋不能备案。
开发商可能因没有预售证或其他手续不全，或对房屋情况有所隐瞒，导致无法备案。
综上所述，房屋不能备案的原因多种多样，涉及购房者资格、开发商资质、房屋抵押和备案审核等多个环节。建议在遇到此类问题时，仔细核查相关手续和证件，必要时可咨询专业律师或相关部门。